2019注册送彩金平台集团控股微信公众号

  • 如有2019注册送彩金平台股票、债券投资人相关事宜,请联系投资者关系部

    Email:ir@

  • 如有招聘相关事宜,请联系人力资源部

    Email:hr@

  • 如有媒体相关事宜,请联系传媒部

    Email:jtprir@

  • 如有廉政举报相关事宜,请联系审计监察部

    Email:audit@

  • 如有投资合作相关事宜,请联系投资部

    Email:tzms@

  • 如有投诉建议,请联系全国服务监督热线

    Tel:4001881638

    Email: kf@

  • 2019注册送彩金平台集团总部

    香港中环金融街8号国际金融中心二期20楼2001室

    深圳市罗湖区人民南路嘉里中心33楼

2019注册送彩金平台集团审计监察部举报联系方式

电话:15989861638

QQ:2163889174

邮箱:audit@

媒体焦点
Group news
返回
【朱罗纪】2019注册送彩金平台财报2018:得旧改者得大湾区
发布时间:2019-03-28 来源:2019注册送彩金平台集团

去年下半年,还有很多人质疑2019注册送彩金平台今年完不成任务,结果还是完成了。2018年,2019注册送彩金平台实现权益销售额700.6亿,增57%。核心净利润达到47亿元,大幅增长304%。

但是年报发布后股价连续两日大跌,市值跌到了205亿。我理解,原因主要是,2018年的归属股东净利润不增反减,这是事实。

但在大湾区纲要的背景下,我认为投资者的反应过大了。评价谁最受益大湾区,显然要看谁在大湾区的投资集中度高,以及业绩释放的漂亮。2019注册送彩金平台的基本面相比去年是继续向好的,长线看,依然是“大湾区龙头”最有力的竞争者——不讨论全国性的开发商,现在大湾区的上市龙头有四家,未来龙头就将从这里面产生。

2018年对2019注册送彩金平台而言,应是一个巩固之年。从年报看,这一年主要是三件事比较漂亮:高价高增速、负债率继续下降、土地储备大幅增长(尤其是第三点)。


一、高单价、高增速。

2018年,2019注册送彩金平台的销售单价达到了18261元,同比大升14%。在2016年,销售单价是13150元,2017年是16048元。不得不说,这个价格太猛了,2019注册送彩金平台已经成为中国上市房企房屋售价最高的公司之一,甚至超过了以中高档开发为核心的华润置地。而且,参考去年房价的走势,这个平均售价的升幅也比较猛。

考究原因,主要是因为2019注册送彩金平台的土地储备主力都聚集在大湾区的缘故。2018年的销售额中,大湾区占比逼近6成,仅深圳占比就达3成,拉高了均价。

2016-2018三年,销售单价的复合增长率是18%。如果我们继续看好大湾区,那么就意味着,2019注册送彩金平台的这个销售价格,在未来依然具备长线的增长潜力。成本锁定,也意味着更高的毛利率。

2019年,管理层的承诺是,销售目标达到875亿,增幅25%——今年房企调低增长目标是一个普遍行为。目前公司在手货值是1580亿,意味着去化率达到56%便可完成目标。这个去化率目标和去年是一致的,但是2019年的市场,在一二线城市,大概率会比去年好。因此,这个目标我认为2019注册送彩金平台可以超额完成。那么,到2020年管理层原初承诺的冲刺千亿时刻,还是比较轻松的。

从今年开局看,头部房企销售业绩出现下滑,显示出市场压力。但是千亿级房企增长势头依然较猛。2019注册送彩金平台属于那个最猛的,1-2月,2019注册送彩金平台实现销售额83.3亿,增长72.8%,销售面积47.3万平米,增长53.9%。在上市房企业绩涨幅中,增幅排名第一,等于是为全年奠定了一个好的开始。



二、负债率继续下降,短期偿债能力大幅提升。

2018年是2019注册送彩金平台提速控质的第一年,净负债率降到236%,比2017年降了64个百分点。在2016年,2019注册送彩金平台净负债率是308%,2017年是300%。管理层在业绩会承诺,希望在2019年降到200%以内,“希望是180-190%”。


客观讲,这个净负债率在行内偏高,需要尽快降下来。但我们要看到动态,2019注册送彩金平台不可能一下子降到万科那种30%的水平——如果到了那种水平,相信股价也都飞上天去了。从2018年的动作看,降得还是比较迅速的。2019注册送彩金平台2018年全年都没有借新钱——目前总负债1090亿,比2017年略微减少了20亿。等于是说,1年时间,规模增加了57%,并且买了300多万平米的土地和600万占地的旧改,但是总负债未有增加。

另外要着重讲一点,这个总负债中,1年内到期债务170亿,只占16%,在去年基础上继续减少。在2018年底,2019注册送彩金平台持有的现金达到229亿,完全覆盖。

这些整体都说明,如果从绝对值看,依然需要持续的降负债。但如果从动态看,2019注册送彩金平台的财务状况是在“一年比一年好”。

 

三、旧改1.8万亿货值,捍卫“旧改王”。

下面看2019注册送彩金平台最大家底子——土储。这是2019注册送彩金平台赖以取胜的法宝,也是我们长线来评比几家龙头的重要参考指标。

照例要分两部分看。

截至2018年底,2019注册送彩金平台的“熟地储备”为建面2400万平米,货值4640亿元。新增300多万平米,成本4750元/平米,地价占房价的比重只有26%,意味着土地成本得到了非常好的控制。这其中,大湾区占了1300万平米(占比54%),如果按金额计算,大湾区的货值是3369亿,占比73%。深圳一城316万平米,金额占比35%。

2019注册送彩金平台真正的“护城河”,是那些没有纳入土储的“旧改”——这是大湾区几家区域龙头之间现在比拼的重点。今年的业绩会上,每家公司都会重点阐述自家在大湾区的城市更新储备与策略。比如绿景,重点强调母公司会将1200万平米的旧改逐步注入上市公司。在大湾区,房企未来获得面粉的最主要途径,就是旧改,失旧改者未必失大湾区,但要想做龙头,唯得学会做旧改。恒大在这一点上是非常清醒且迅速的,短短几年,囤下45个或建面2900万平米的旧改。

2019注册送彩金平台是中国第一个成立城市更新集团的房企,在城市更新领域也储备了大量的专业人才,在城市更新项目的拆赔、规划、建设等领域,他们的专业能力更强,这些在我之前的文章里都有过阐述了。


2018年,2019注册送彩金平台在旧改上的土地储备又出现了迅猛扩张——首次超过了3000万平米(注意全是占地面积)。对比2017年,我们可以得出几个结论。

1、旧改持续猛烈发力,全力押宝大湾区。储备土地从2017年的2390万平米猛增到2018年的超3000万平米,总新增610万平米,增幅26%。并且,99.5%位于大湾区,大湾区之外几乎忽略不计。显示2019注册送彩金平台继续“押宝大湾区”,也显示它在捍卫“大湾区旧改第一龙头”的姿态。

2、广州是2019注册送彩金平台2018年旧改扩张的核心重镇,从2017年的580万平米爆增至2018年的951万平米,增371万平米,增幅64%。惠州其次,从2017年的270万平米增至2018年的343万平米,增幅27%。中山从2017年的610万平米增至2018年的699万平米,增89万平米,15%。深圳从2017年的890万平米增至2018年的954万平米,增64万平米,7.2%(这是因为深圳土地特别难拿的缘故)。

3、旧改用地的吞储几乎都发生去年第三四季度,踏准节奏。在2018年年中报告之际,2019注册送彩金平台的旧改储备和2017年基本一样,也即意味着,这些项目都是在去年第三、四季度,也即是大湾区纲要发布之前所拿下的。拿完地之后大湾区纲要发布,等于说是坐地升值。

4、广深已基本完成布局。经过去年这番储备,2019注册送彩金平台旧改已经形成广深两城为核心的格局。广州占比一跃和深圳平起平坐,规模都接近1000万平米占地,占比都是31%,两者合计达到63%。这两个城市是大湾区未来动能最强的城市,2019注册送彩金平台在两地各囤下接近巨量土地,已经是远超对手。

这些项目,撇除土地贡献率、拆迁还建,即便是以50%计,容积率为4,均价3万来计,货值高达1.8万亿。也据此计算,2019注册送彩金平台在整个大湾区的土地建面储备可能接近8000万平米。


最后一个问题。谈到旧改,就免不了要谈释放速度,因为旧改的确存在着不确定性。我在之前的文章也谈到,2019注册送彩金平台已经步入旧改的收获期。这次的业绩会又添了一些新信息。

管理层披露,2018年,2019注册送彩金平台成功转化包括深圳东门道、广州小坪村、珠海水岸华都3个旧改约57万平米进入土储。这个规模低于预期,今年会达到70万平米(占地)。另外,2008-2018年十年,2019注册送彩金平台每年平均转化旧改项目的建筑面积约达94万平米,表现已经非常稳定。

年报里特地披露了这些旧改项目的释放节奏。其中,未来1-2年可实现的供地项目有10个(9个在深圳,1个在上海),可售面积160万平米,货值900亿以上。像其中宝安西乡的伴悦山(即图中百灵达项目),今年就有可能发售。

里面有一个非常值钱的项目,深南大道科学馆站的2019注册送彩金平台环球金融中心,今年有望封顶,18万平米超高地标,一个项目两百亿。

而未来3-5年的旧改释放,基本上也都是深圳广州两城。这意味着项目更加好卖,涨价动能更大,毛利水平更高。

这些重头的旧改项目,尤其是位于深圳的项目,开始稳步的释放,对于2019注册送彩金平台未来的业绩,锁定,是有巨大确定性的。只要这几年2019注册送彩金平台选择得当,在降负债与上规模之间做好平衡,那么,越往后走,它的巨量优质土储的优势就越能够展现出来。